不動産には一つとして同じものが存在しません。同じ地域の土地でも、土地の形、面積、方位、接する道路の状況
などによって、価格が大きく変わることがあります。また、同じ棟のマンションでも、階数、間取り、部屋の方位、管
理状況などによって価格は変わります。このように、不動産価格を判断する場合には、立地条件や物件自体の
特徴（これを一般に「個別性」といいます）を踏まえて、物件ごとに検討する必要があります。
不動産市場にも、全体的な相場の動きがあります。たとえ同じ不動産であっても、取引する時期（これを一般的に「
取引時点」といいます）が変われば、価格も大きく変わる場合があります。したがって、不動産価格を判断する場合
には、市場全体の動向も踏まえて、取引時期に応じて検討する必要があります。
不動産売買は、スーパーなどで買い物をするように、提示された金額に対して「買うか、買わないか」の二者択一で
成立するものではありません。売り主と買い主が個別に希望条件を調整し、合意に至ったときにはじめて価格が確定
します。このように、不動産価格は個別の「取引」ごとに決まりますので、その価格を客観的なデータだけで完全に検証
することはできません。不動産の売却で後悔しないためには、（1）できるだけ多くの情報を収集して、価格に関する自
分なりの検討を十分に行うこと、（2）最終的な取引の相手方と誠実に交渉を重ねることにより、自分自身が納得して
取引することが重要です。
◎取引事例比較法（土地や中古住宅、マンションの価格査定の基本的手法）
弊社では土地や中古住宅、マンションの場合、「取引事例比較法」を採用して査定額を算出しています。取引事例比較
法は、売買しようとする不動産（以下「対象不動産」）と同じような不動産の過去の取引事例等の価格と比較することで
、対象不動産の価格を査定する方法です。更に弊社では地価公示や路線価等や近隣で売出し中の物件状況も考慮し
て最終的な査定額を算出致します。
まず、対象不動産と取引事例等となる不動産を比較して、取引事例等の価格をベースに対象不動産のおおむねの価格
水準を査定します。その上で、取引時期の違いについて、市場全体の動向を加味して一定の調整（これを一般的に「時
点修正」といいます）を行います。
（１） 取引事例等との比較
取引事例等となる不動産と対象不動産の個別性を比較します。（例えば、土地であれば、土地の形・面積・方位・接
する道路の状況など、マンションであれば、階数、間取り、部屋の方位などを比較します。）
各比較項目について、対象不動産が取引事例等となる不動産より優れているのか、劣っているのかで、取引事例等
となる不動産の価格を調整し、対象不動産のおおむねの価格を査定します。
（２）時点修正
取引事例等となる不動産と対象不動産の取引時点を比較します。取引事例等の不動産が取引された時点から市場相
場が上昇しているか、下落しているかで、価格に時点修正を施します。（例えば、取引事例等となる不動産が取引され
た時点より10％相場が下落していると判断する場合は、取引事例等との比較により算出した価格をさらに10％減価し
ます。）
●取引事例等の選定に当たっての留意点
対象不動産と同じような不動産を取引事例等として選定しなければ、価格の判断を大きく誤ってしまいますので、慎重
に取引事例等を選定する必要があります。以下に不適切な取引事例等の選定例を挙げます。
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土地の場合
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・住宅地の取引事例等として近隣の商業地を選定
・通常の住宅地の取引事例等として住宅地内の大規模な土地を選定
・住宅地の取引事例等として10年前の事例を選定 |
| マンションの場合 |
・中古マンションの取引事例等として新築マンションを選定
・ファミリーマンションの取引事例等としてワンルームマンションを選定
・比較的築浅のマンションの取引事例等として築後数十年のマンションを選定 |
